刚需购房者积极出手

刚需住宅：“银十”最后5天

    日成交超400套

    11月初，青岛网上房地产公布了岛城楼市的“银十”成绩单。数据显示，青岛10月新建商品房共成交9969套，其中新建住宅共成交8931套，占到近九成。可以看出，新建住宅中，90至120平方米的中小户型成交6882套，而这个区间的户型主要是面向刚需。

    第三季度岛城楼市“解限”之后，岛城众多开发商迫于业绩压力纷纷推出较大的折扣力度，尤其是各种“万元盘”、“准万元盘”等面向刚性需求的项目吸引了大量的购房者关注，“等不及”的刚性需求和改善需求购房者则是纷纷出手。“都说房价回到一年前了，近段时间就一直在抓紧时间看房子。”将目光锁定在瑞昌路附近的孙先生，从今年初开始看房，他感觉目前优惠力度越来越大。“不等了，赶紧买上房子好筹备结婚。”孙先生认为，现在等到打折房贷一落地就出手。“已经在市北区看好一套110多平方米的新房，卖掉现在的小房子就出手。”在宁夏路附近居住的王先生一直想换房，限购解除后他就开始忙碌起来。记者注意到，随着“解限”政策的不断发酵，不少购房者已经开始准备出手。其中，中小户型的住宅成为楼市成交不折不扣的主力。

    其实，早在“银十”不少刚需购房者已经积极出手。十月份最后五天，岛城楼市成交火热。数据显示，10月27日至10月31日，青岛市新房共成交2499套，五天的日成交量都是超过400套，其中最高的一天10月31日单日卖出新房652套。有业内人士告诉记者，2014年前三季度的购房者一直处于观望时期，但是刚性居住需求一直旺盛，在“解限”的市场下刚需住宅会火热起来并不奇怪。而一些乐观的开发商预测，今年楼市就是要看“第四季度”。

三类物业销售提早入冬

大户型住宅： 高端住宅总价高难受欢迎

    在“银十”楼市中，并非是住宅就受欢迎，大户型项目较为受冷落。从“银十”成交面积的统计数据来看，60至90平方米仍然是最畅销的住宅类型，成交量高达3990套，90至120平方米的 “中户型”也是成绩不俗，成交量达2892套，而144平方米以上的“大户型”成交量则是成交惨淡，只有579套，不到新建住宅成交量的零头。

    实际上，今年8月份可以说是144平方米以上“大户型”的春天，因为当时岛城楼市部分 “解限”，其中一条就是解除对144平方米以上住宅的限购。当时，一些主打大户型的开发商开始积极的调整销售策略，高调宣示手里的不限购户型。“一些大户型成交量也确实上来了。”岛城一家中介人士告诉记者。不过短短一个月后，岛城楼市就全面解除限购，144平方米以上的大户型也就失去了政策优势。

    “大户型主要是总价高。”有楼盘的营销经理告诉记者，并且在岛城拥有144平方米以上的大户型楼盘大多数为高端住宅项目，本身就定价不菲，再加上面积大，买一套起步价就是四五百万元，有的甚至达到千万元级别。像崂山区的海信天玺、天悦等均以大户型为主，均价则在每平方米4万元至5万元；市南区的海逸天成、东海路9号、青岛中心等都有200至500平方米不等的超大户型，价格也是在每平方米3万元至4万元。

    当然，岛城也不乏“亲民”的大户型，一些刚需楼盘也会配备大户型。不过同样这些大户型也是因为总价高受冷遇。“虽然大户型住得过瘾，并且算下来大户型比小户型单价划算，但是一时间凑不齐这么多钱。”相中后海一处楼盘大户型的吕先生表示，大户型高额的税费，甚至取暖费、物业费等也是让他咂舌。记者注意到，在一些项目中，大户型的去化速度也非常缓慢，往往成为“尾盘”。

酒店式公寓： 受政策影响逐渐失宠

    从8月份开始的岛城楼市“解限”，让购房者的购买意愿开始复苏，其中有自住需求的置业者，也有投资型置业者。不过相比“解限”前，投资型置业者不再热捧酒店式公寓。

    据了解，早在2005年前后，酒店式公寓就成为全国房地产市场的新宠。特别是2011年后，受限购政策的影响，全国酒店式公寓市场一片红火，在岛城，酒店式公寓也一度是明星产品。业内人士告诉记者，作为商业地产的可居住产品业态，酒店式公寓具有“自住”和“投资”两重功能，在楼市限购限贷的政策下，酒店式公寓拥有住宅无法比拟的不限购、不限贷等优势。“同住宅相比，酒店式公寓一般面积较小，大都在四、五十平方米左右；而从价格上看，目前，岛城在售的酒店式公寓价格同住宅价格相差不大。”崂山区一家楼盘的营销经理表示。

    不过记者发现，酒店式公寓的去化速度却远远低于同区域或者同项目中的住宅类产品。有数据显示，在崂山区，该区域酒店式公寓市场的平均去化率为53.65%，是市内三区酒店式公寓消化速度最快的一个区域，但去化速度还是明显低于住宅市场。有业内人士分析说，酒店式公寓特殊的产权性质是导致该产品遇冷的主要因素。从居住角度看，目前房地产市场大都以刚需为主，刚需购房的目的主要是解决居住需求，但酒店式公寓为商业用地，其入住后的水电气全部为商业价格，这对普通居住者而言并不是件小事；而从投资功能分析，由于酒店式公寓的建安成本较高，目前岛城市场上的酒店式公寓价格相对偏高，因此其价格上涨空间也非常有限，其投资功能并不显著。另外，岛城楼市全面“解限”，也使得酒店式公寓的政策优势尽失，因此酒店式公寓从火热到受冷遇，也就不让人觉得奇怪。

商铺：空置率高租金不断下降

    在限购时代，商铺曾经是不少投资型置业者的****，而这也吸引了很多原来做住宅市场的开发商涌入商业地产领域。在岛城，前几年就有不少开发商跑马圈地、大兴土木，建造新的城市综合体或大型购物中心。同时不少住宅项目都会搭配一定的商业配套，并且比例越来越大。不过商铺越来越多，租金却是不断下降，空置率越来越高。

    “我从去年开始就到处看房，就是用来投资。”有了一定积蓄的徐女士告诉记者，当时她打算投资商铺。“那时候岛城的广告牌都是各种商铺，有的是包租，有的是返租，特别吸引人。”不过当时徐女士并没有出手，因为她现场看了多个商铺，发现空置率高。“有些就在城市综合体旁边，根本租不出去。”的确，今年8月之前，受限购、限贷政策影响，青岛的部分购买力转投了商业地产，尤其是商铺的开发商纷纷借机造势，从而吸引市民关注。

    不过在上个周，徐女士最终决定在西海岸购买了一套住宅，她坦言购买住宅并不是为了出租，而是看重了目前近郊住宅的“抄底低价”和“升值潜力”。另外，近期住宅优惠活动频频问世也成功吸引了她的注意力。记者注意到，从8月开始，青岛一轮轮房地产新政先后落地，如今限购全面放开，对于有小额投资需求的市民来说，这样的置业环境是难得的。对此，业内人士表示，住宅作为房地产“最基本、****众”的业态产品，在置业者心目中一直占有举足轻重的位置。住宅相对于商业而言，前期投资压力明显较低，同时买卖手续相对简单，加之一直上涨的房租也提升了投资回报率，住宅仍然是不少人投资的****。