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阳光四季：
投资商：青岛星火集团
开发商：青岛星火置业有限公司
规划设计：北京钢铁设计总院
物业管理：怡海苑物业管理公司
现场售楼处：青岛黄岛区一中对面
阳光热线：0532-83192788
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项目名称：星火·阳光学苑小区
建设单位：青岛星火置业有限公司
项目建设地点：黄岛区王台镇驻地环台南路北
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开发商：青岛星火置业有限公司
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- 冲刺年终最后一搏 拯救“楼市拖延症”
- 来源：收集 点击数：2459次 更新时间：2014-11-14
- “现在看房子的人一拨又一拨，一提买房就说再看看，难道是拖延症？”“本来说是10月份开盘，结果现在都没有动静，开发商也患上‘拖延症’了？”如今，“拖延症”这一词汇，很多人会把它当做自己的一个借口，而将它用在岛城楼市上，非但因为购房者出手缓慢，开发商入市也变得犹豫不决。
购房者症状
买房观望一拖就是一年
今年，楼市的“观望”氛围十分浓厚，不少购房者迟迟不肯出手，家住浮山后的徐先生就是其中一位。近日，在新都心一家楼盘的售楼处，记者再次遇到了徐先生。其实，早在去年十月份，徐先生就在谋划着换房。“浮山后的房子也就60平方米左右，自己住还行，但是结婚后就有些挤了。”徐先生一直想买一个小三居。去年，眼见楼市火热，抢房未成的徐先生打算在今年“金三银四”再出手。结果今年以来，岛城楼市一直平淡，尤其是三四月份，一些城市甚至有楼市“崩盘论”，周围的同事也劝他不要急着出手，因此徐先生选择再观望一段时间。
结果一观望就是半年，期间徐先生不停地看房，不过一直没有出手。“看着房价不断下降，就盼着来个大跳水。”随着时间流逝，徐先生看的房子越来越多，但是他却越来越不敢出手。直到8月份，岛城楼市开始限购松绑、限贷松绑，徐先生感到时机到了，结果他算了一下自己的贷款成本并不低，虽然房价已经跌到去年同期水平，但他只能无奈的“等贷”。
和徐先生有类似经历的市民并不少，很多人看了一年房，到如今仍没有买上一套房。一项网络调查显示，有意愿立即购房的市民不足25%，超过45%的市民选择观望。“虽然有的市民已经锁定了房源，但是有些打算明年再出手。”有楼盘营销经理无奈地说。据了解，今年第三季度，岛城楼市政策频出，更是打乱了不少购房者的脚步。数据显示，刚刚落幕的“银十”，青岛市新房共成交2386套，相比起来，去年“银十”新房成交量近1.5万套。进入11月份，购房者的观望情绪并没有改观，数据显示，11月第一周（11月2日—11月8日），新建住宅成交2096套，7天的时间里仅有1天成交量超过400套。
临近年底“等贷”还在持续
去年，岛城楼市异常火热，购房者买房都是要靠“眼疾手快”，根本不敢丝毫拖延。“主要是贷款给力，公积金贷款政策放宽，个人购买一手房最高可贷60万元，此外不少银行还有八五折利率。”有业内人士告诉记者。不过进入今年，公积金贷款政策大幅收紧，同时各大银行贷款额度整体趋紧。据了解，目前岛城多数银行的首套房贷利率仍然为基准利率，并且部分银行放款周期不定。
9月30日，《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》出台，其中“贷款购买首套普通自住房，贷款利率最低可打7折。拥有1套住房并已结清贷款的家庭，再次申请购买普通商品住房，视为首套房。”等细则被认为是限贷放松的信号，更加深了“等贷”者的信心。多名银行人士告诉记者：“有些购房者等待房贷七折利率并不现实。因为当前商业银行5年以上贷款的基准利率是6.55%，如果打7折，是4.585%，比不少理财产品收益还低。即使打9折，利率为5.895%，除掉资金价格和各项业务费用外，目前银行也基本不挣钱。”
“在去年八五折利率是香饽饽，现在就是九折都难觅。”楼市观察人士张先生告诉记者，岛城楼市刚需旺盛，刚需购房者对于房屋贷款非常敏感，因此不少购房者因为“等贷”迟迟不肯出手。
开发商症状
因蓄客不足推迟开盘
目前，岛城楼市中有的开发商忍痛降价追求低价跑量，有的开发商则是一再推迟入市时间。据记者了解，岛城楼市10月份原本有30多个楼盘开盘，结果截止到月底也只有18个项目选择开盘。同时，有数据显示，2014年11月青岛预计有27盘入市，入市项目数量较10月大幅下降，不过其中有不少项目显然是应该早在几个月前开盘。
“有的开发商开盘时间一拖再拖，从9月份拖到10月份，再拖到年底，有的估计想拖到明年。”楼市观察人士告诉记者。“推迟开盘和之前的捂盘销售不一样。”该人士表示，当前一批楼盘拖延入市，与并不乐观的大势相关。记者发现，当下岛城楼市去化缓慢，10月份，市南区住宅成交176套，数据显示，市南区排名前五的热销盘在第三季度时，都出现过月成交个位数的尴尬处境。有业内人士告诉记者，岛城楼市的新房库存量不断上涨，如此庞大的存量房加上“龟速”的去化率，使得大批卡在结点上的楼盘被迫进入现房、准现房的销售状态。
在火车北站附近一家楼盘，记者发现不少楼体已经建好，楼盘也是鲜明打出了 “多层洋房现房”的宣传语。记者从网上房地产发现，该项目有近三分之一的房源处于可售状态。而市北区一家楼盘虽然地理位置不错，但也被拖成了名副其实的现房。
去化缓慢只能无奈等待
来自国家统计局的数据显示，自2012年4月以来，全国商品房库存连续29个月呈现上涨。且与最低点时相比，最近两年多来，全国商品房整体库存上涨了86.4%，接近翻倍。中原地产首席分析师张大伟表示，大部分企业距离年初制定的销售目标差距很大，库存积压仍然严重。除万科、恒大外，其他90%的企业完成年度任务的难度依然比较大。在仅剩2个月的情况下，21家企业的平均任务完成率仅为74%。
有业内人士估算，青岛商品住宅库存的去化周期高达26个月。一边是巨大的库存量，一边是不少开发商选择“拖延症”。在不少专家看来，开发商拖延开盘和“小步”加推，多是因为蓄客不足，或者是利润状况不理想。有业内人士表示，现在楼盘蓄客困难，在意向客户累积不到一定程度时，开发商不敢贸然开盘，以免拖累“名声”，尤其是对新盘而言，打响“头炮”非常关键，否则后续销售将更加困难。
此外，还有业内人士认为，开发商患上拖延症，还有一个原因是预期销售盈利达不到理想状况。比如，一些拿地成本较高的楼盘，若是以成本价卖房，盈利情况就会比较差，然而，以目前市场的情况，购房者只能接受其成本价格，因此，这类楼盘一直在等待合适的时机开盘。而部分楼盘没有年度指标的考核，在财务上没有压力，也会选择等待。
记者观察
有人“拖延”，有人“领跑”
尽管在过去的一年中，岛城楼市“拖延症”严重，但是不少人仍对楼市的年底冲刺抱有希望。记者发现，近期一些开发商选择动起来，其中不少项目大打“双十一”等概念，以优惠价格吸引客户。据了解，这是“双十一”这一电子商务概念首次运用到房地产营销中。分析人士指出，今年前三季度市场冷淡，房企销售业绩普遍不佳，资金状况也受到影响，因此一些开发商无法再“拖延”下去。另一方面，年末往往是传统的房地产销售淡季，房地产企业对营销的空前重视，体现出其急于出货的心态。
不仅如此，为了改善楼市“拖延症”，一些人开始“领跑”。“我们最近在市场上遇到不少这样的客户，一个是业内同行，另外一些是二手房经纪公司的店长、经理在抓紧买房。这似乎是一个信号。”有业内人士表示。在岛城后海附近一家楼盘，记者发现置业顾问优先推荐的是一套“内部房”。“临近年底，公司要冲业绩，所以这批房子的价格并不高，一些同事觉得挺合适就出手购买。”该置业顾问告诉记者。某普通商品房项目近期推出一批房源，刚推出伊始，一些性价比相对较高的户型就被内部员工和销售人员认购。
一位资深从业者表示，历史上，从业人员集中出手购房的现象，曾在2008年末2009年初，以及2012年末2013年初出现过。从市场走势上看，这也是市场转折的关键时点。该人士表示，被楼市“拖延症”压抑了大半年的需求正在逐渐释放，在2014年最后的两个月时间里，开发商为冲刺年终业绩将做最后一搏。同时，楼市限购、限贷政策放松后，购房者买房的热情在逐渐加码，这也增加了开发商以价换量的动力和勇气。有业内人士人士预计，未来1个月开发商将会持续推出优惠活动高调揽客，这或改变今年以来的楼市拖延态势。 - 上一篇：星火阳光学苑简介 下一篇：青岛楼市银十现翘尾行情 后市值得期待
