利好频传，楼市回暖可期

　　中国江苏网3月31日讯二套房首付降至四成、首套普通自住房公积金贷款降至两成、普通二手住宅满两年免征营业税——昨日下午，传言已久的二套房首付下调政策及二手房营业税“五改二”政策相继出炉，新政轮番出台虽在意料之中，但力度之大却在意料之外。对比过去3年，房地产业正迎来一个相对看好的政策环境和舆论环境，此轮政策的出台，对改善性需求的利好尤为明显。

　　二套房首付四成

　　门槛大降超预期

　　央行、住建部、银监会联合下发通知：拥有一套住房且房贷未结清的家庭购二套房，最低首付款比例调整为不低于四成。使用住房公积金委托贷款购买首套普通自住房，最低首付比例下调为两成；拥有一套住房并已结清贷款家庭，再次申请住房公积金购房，最低首付比例为三成。

　　上海易居房地产研究院副院长杨红旭认为，商业房贷宽松程度回到2010年4月“国十条”之前。而房贷放松属于大利好，将会刺激有效需求。此次放松主要受惠对象是二套房，这类需求的释放将有利房价平稳。

　　以购置一套总价200万元的住房来说，首付金额最多可下降60万元。而改善住房梦想要成真，还需银行贷款政策配合。在利差收窄、房贷不是赚钱业务的因素下，银行是否愿意降低贷款门槛？“就算是赔本赚吆喝也得做。”南京某城市商业银行个贷部团队经理说，目前银行贷款不良率上升，而房贷业务是拉低银行贷款不良率的调剂品。此次新政，首付比例降低配合满两年免征营业税一起出台，目的就是鼓励买卖。“只要楼市成交量上去，银行按揭业务也会增加，银行贷款余额就会增加，不良率自然就稀释了。”

　　对公积金贷款政策调整，省级机关住房公积金管理中心主任施恩辉表示，一旦接到正式文件，便将执行。“至3月29日，今年以来省级机关住房公积金贷款金额达4.98亿元，一季度有望达5亿元，而去年全年才贷出18个亿。目前来看，公积金贷款购房需求有很大上升。去年11月省级机关顺应南京市公积金政策，已将二套房贷公积金首付比例从六成下调至三成，首套房门槛再降一成，拉动需求将更为明显。”

　　两年免征营业税

　　拉动改善需求入场

　　按今起执行的新政，销售购买不足两年的住房，全额征收营业税；销售购买两年以上(含两年)的非普通住房，按其销售收入减去购房款后的差额征收营业税；销售购买两年以上(含两年)的普通住房，免征营业税。这意味着，二手房营业税从过去的5年免征缩短为两年免征。

　　南京链家总经理黄月平认为，营业税“五改二”，将促进二手房流通，盘活存量房，房源供给量会因此增大，从而平衡房价。从历史情况看，营业税政策全面回到2009年，随着缴纳营业税群体占比降低，购房成本整体将会有所降低。“预计此轮新政落地，将会引导更多低税房源入市，改善性需求入市步伐也会大大加快，二手房市场有望更加活跃。”

　　我爱我家市场部总监胡涓娟说，以往营业税都是转嫁给买家承担，由于市场上大量二手房未满5年，买家入市积极性受损。2013年前，南京二手房市场上，买方为改善型需求的占比30%多，刚需占60%多，而去年，改善需求降至20%，刚需增至80%，“没有改善需求支撑的楼市，是难以为继的。接下来改善需求会在政策激发下有所上涨。”胡涓娟说。

　　闻悉两项新政出台，骋望地产营销总监姚波也更看重营业税政策调整的影响，“因为很多改善客户都是通过卖房再买房的过程来操作。现在卖旧房、买新房更加容易。”

　　开发商谨慎乐观

　　有楼盘不涨反“降”

　　“解‘房’军来了！”昨晚，南京城东一家楼盘在新政出台后迅即打出这样的微信广告。虽然透露出“喜大普奔”的情绪，但言及房价，开发商却大多谨慎。

　　上周，南京江宁楼盘滟紫台对外宣称，“新政一出，立降百万”。这家楼盘昨天下午6点左右推出50套限时特惠房，通过精装改毛坯，总价从500多万元降至400万元左右。营销总监孟小兵说，原来一套500多万元的二套房，首付七成大约350万元，优惠后总价先省100多万元，一套400万元的二套房首付为160万，置业门槛大降。

　　3月最后一个周末，南京楼市已现翘尾行情，9家楼盘扎堆开盘，单日最高认购突破500套，新房库存也从5.6万套降至5.3万套，29日开盘的江宁刚需楼盘绿地国际花都，两小时售罄成为今年南京楼市首个日光盘。绿地集团南京公司总经理薛明辉坦言，“并不希望市场出现断崖式下跌或爆发式增长，更希望是常态化、市场化发展。前几年市场投资心态重，现在自住需求为主，买方非常理性，贸然涨价只会阻碍需求释放。”

“一二手房联动，全方位盘活存量和增量市场，并以盘活存量刺激增量，刺激增量盘活存量，两大市场互相用力，可见管理层刺激楼市决心之大。”南京房地产开发建设促进会秘书长张辉表示，楼市组合拳，对供求基本面最好的南京等一二线城市的效应将是****，一轮领先回暖的大行情可期。买房卖房的窗口期已经到来。