2015年上半年，中国房地产开发投资增速只有4.6%，比受国际金融危机严重冲击的2009年上半年增速8.3%还要低很多，是1998年房改以来最低的，而且上半年呈现增速逐月下降的趋势。更让人关切的是，2015年上半年城镇住宅房地产投资增速只有2.8%，这半年以来的跌幅迅速扩大。连“3.30”楼市刺激政策看起来都丝毫不起作用，形势非常严峻。

房地产投资通常占固定资产投资20%左右，房地产投资生成的资本形成额占GDP的10%左右。这意味着，如果房地产投资增速下降一半，固定资产投资增速要下降10%左右，GDP增速要下降5%左右。这还是只考虑房地产投资的直接效应，没有考虑其间接效应(产业关联效应)。房地产投资的走势对宏观经济走势至关重要，但判断房地产投资走势前提是对房地产供需基本面做出判断。

2015年5月25日，《人民日报》头版头条刊登“正视困难保持定力前景光明”，引用权威人士的话指出，“楼市正面临痛苦的去库存化阶段，有效消化房地产市场库存是一个现实问题，既关系到启动需求，又关系到化解风险”，还强调，“要抓住市场调整的有利时机，顺应推进新型城镇化的大势，建立房地产市场健康发展的长效机制”。这里既有决策层对当前房地产市场形势的一个重要的权威判断，也代表了决策层对现阶段房地产市场治理的基本思路。

但当前城镇住房市场出现的低迷，到底是临时性的短期波动现象，还是一个不可逆转长期趋势下的必然结果？这对相关政策判断非常重要。本文从2015-2030年期间中国城镇住房供需的各自增量对比出发，对中国城镇住房中长期发展基本态势做出判断。

2015-2030年中国城镇住房形势判断

对于中国城镇住房在中长期内面临的供需基本面形势，笔者有以下几点判断：

第一，中国城镇住房未来需求增量增速放缓，且区域分化严重。

从增量角度，对住房的需求可分为外生需求和内生需求。外生需求即所谓的刚性需求，对价格不敏感。外生住房需求主要来自两个方面：城镇新增人口的增长(主要来自城镇化)，以及已有城镇住房本身的老化折旧与拆迁。内生需求即改善型需求，对价格敏感。严格来说，住房的内生需求还包括投资性需求，但这类需求最终以实际居住需求为基础，因供求失衡而兴起，在当前大环境下，本文拟不考虑该类住房需求。

在分析预测未来中国城镇住房需求之前，需要大致判断中国城镇居民未来的人均居住面积。根据联合国国际统计资料，关于住房水平的一般国际经验是：中等收入国家的人均居住面积约为20平方米，中高收入国家在29平方米左右，高收入国家约为31平方米，仅有少数最发达国家在40平方米以上。经验表明，当居民收入达到一定水平后，对住房面积的需求不再会有明显的提升。根据中国社会科学院财经战略研究院于2013年12月发布的《中国经济体制改革报告2013》，预计2020年中国城镇居民人均住房建筑面积将达到35平方米。据此，笔者按照保守、中性和乐观三种假设，设定2020年中国城镇居民人均住房建筑面积将分别达到34平方米、35平方米和36平方米。若假定2015-2030年中国城镇居民人均住房建筑面积增量保持不变，那么2030年中国城镇居民人均住房建筑面积将达到35.4平方米、37.6平方米和39.9平方米。后者如按照1:0.75的折算率，人均建筑面积换算成人均居住面积则分别为26.5平方米、28.2平方米和29.9平方米，与中高收入国家人均住房居住面积水平相当。以此为基础，以下我们逐一分析2015-2030年中国因城镇化、折旧拆迁、住房改善所带来的城镇住房增量需求。

1)城镇化。2014年3月国务院发布《国家新型城镇化规划(2014-2020年)》，预计2020年中国常住人口城镇化率要达到60%左右。据此，笔者假定2020年中国城镇化率将达到60%。若2015-2030年的城镇化率保持不变，则2030年中国城镇化率将上升至68.7%。另根据“六普”2010年各年龄段人口数据和上文估计的城镇化率，由轮替迭代法可估算出2020年、2025年和2030年中国城镇人口将分别达到8.5亿、9.3亿和10.2亿，2015-2030年均增加城镇人口1680万。若按之前设定的对城镇人均住房面积的保守、中性和乐观水平来分别估计，因城镇化带来的城镇住房需求增量在2015-2020年期间累计最低约为32.5亿平方米，中间值为33.1亿平方米，最高为33.8亿平方米；2015-2025年的城镇化需求增量为61.5亿-65.1亿平方米；2015-2030年为92.4亿-99.6亿平方米，中间值为96亿平方米。

2)折旧与拆迁。根据“六普”数据，2010年末中国城镇住房存量房龄超过10年的比重超过50%，其中更是有超过20%的住房房龄超过20年，相当大一部分将面临拆除与更替。根据住房存量的实际房龄，我们将住房存量划分为房龄10-19年、20-29年，30年及其以上三类，并按保守、中性和乐观估计设定三类住房的拆迁率。具体而言，在保守估计下，房龄为10-19年的旧房拆迁率为1%、20-29年为1.5%，30年及其以上为2%；三类住房在中性估计下的拆迁率分别为1%、1.5%和2.5%；乐观估计下分别为1%、2%和2.5%。据此，可估算出2015-2020年全国城镇累计拆迁需求为13.2亿-16亿平方米，中性估计为14.3亿平方米；2015-2025年的拆迁需求累计值为28.4亿-34.3亿平方米；2015-2030年为47.8亿-57.7亿平方米，中间值为52.9亿平方米。

3)改善型住房需求。随着居民收入及生活水平的不断提高，城镇居民改善住房的需求还会逐步增高，但根据国际经验，增幅会逐步放缓。根据前面所预测的2015-2030年中国城镇居民人均住房建筑面积，可估计2015-2020年中国城镇因住房改善消费带来的城镇住房总需求增量累计值下限为6.4亿平方米，中间值为12.4亿平方米，上限为18.3亿平方米；2015-2025年的累计改善需求在12.4亿-35.3亿平方米之间；2015-2030年为19亿-53.9亿平方米，中间值为36.5亿平方米。

综上三种因素，我们估算出2015-2020年中国城镇住房需求的增量总量，下限为52.1亿平方米，中间值为59.8亿平方米，上限为68.1亿平方米；2015-2025年的需求总量为102.3亿-134.7亿平方米，中间值为118.2亿平方米；2015-2030为159.2亿-211.2亿平方米，中性估计为185.3亿平方米。其中，住房需求增量主要来自城镇化，2015-2030年的累计增量为92.4亿-99.6亿平方米，贡献比例为47%~58%。拆迁需求带来的增量也相对稳定，2015-2030年的合计增量约47亿-58亿平方米，约占新增住房需求总量的27%~30%。不确定性大的是来自住房改善的需求，2015-2030年总量跨度在19亿-54亿平方米的范围，占新增住房需求的11%~26%，波动较大的主要原因是受到2020年全国城镇居民人均住房建筑面积预计值的影响。

第二，中国城镇住房供应增量持续高位运行，将面临长期的去库存化压力。

短期增量供应主要看待售量和在建量。即使不算小产权房和就近城镇化中的农村住房转化，2014年末房地产开发企业的商品住房施工面积就高达51.5亿平方米，同时待售面积有4.1亿平方米，这样商品住房库存合计55.6亿平方米。这意味着，即使未来5年内商品住房增量为零，按2014年销售水平计算则需要约5年才能将库存销售完毕，房地产开发企业短期内去库存化压力十分巨大。况且自2011年以来，中国城镇住房竣工面积每年均超过10亿平方米。考虑到开发增量，未来房企的去库存化压力就更大了。

我们从增量角度进一步看长期供应。1998年房改以来中国城镇房屋开发量上升速度非常快，2013年城镇住房竣工面积为10.7亿平方米，是1998年4.7亿平方米的2.3倍。我们认为，城镇住房产能具有向下的刚性，城镇住房竣工面积一旦达到一个高位水平后，未来下调的可能性不大。为此即使保守估计，未来城(楼盘详情 楼盘点评 项目图库 价格走势)镇住房产能停留在2013年的水平不再增加，2015-2020年也将累计新增约64.4亿平方米；2015-2025年的累计值为118.1亿平方米；2015-2030年为171.8亿平方米。如果再考虑就地城镇化农民自带住房和新增小产权面积所带来的供应增量，我们估算2015-2020年全国城镇住房供应增量累计约为76.4亿平方米；2015-2025年的累计值约为140.1亿平方米；2015-2030年约为203.8亿平方米。

相对之前我们所预测的中国城镇住房需求的总增量水平，尽管在乐观估计下，存在可能因城镇化进程加快、住房拆旧更替速度提升，以及改善需求增长等因素导致未来城镇居民住房消费大幅提升，而使得全城镇住房增量供给过剩有一定可能在长期得到改善甚至消除。但是，在大概率情况下，未来中长期内中国城镇住房还是会出现相当程度的供大于求。

中长期趋势判断论的总结

以上分析中，我们判断中国城镇商品住宅的中长期供求面已经基本确定会出现持续的供大于求，只是这种供大于求是温和的过剩，还是严峻的冗余，还存在一定的不确定性。但对于这个结论需要几点谨慎。

首先，必须认识到，尽管本文分析表明中国住房供应相对需求出现过剩，但不代表各区域都不存在供给缺口，也不代表区域所有都只是同样程度的相对过剩，未来十年，我国城镇住房供需不平衡的区域分化将十分严重。

从区域分化角度看，根据各省市统计年鉴，2000-2010年全国共新增人口7389万人，广东省的常住人口增量占全部新增人口的24%，浙江新增常住人口占10.4%，上海占8.5%，北京占7.8%，仅这四个省市就吸纳了超过半数的全国新增人口。另一方面，湖北、四川、重庆等省份人口流失严重，很多中西部地区的常住人口出现负增长。相对于人口总数而言，中国的新增人口规模偏小，加之人口流入区域分化非常严重，这无疑会加剧部分地区的房屋过剩情况。

其次，当前中国住房供给总量过剩和结构性不足现象并存。当前供应的住房形式较为单一，尤其缺乏小户型和适合节能环保新时代需求的住房，住宅房地产业部分细分市场仍有投资机会和开发机会；同时，住房资源配置不平等现象依然明显，两极分化严重，需要通过税收制度加快住房资源的公平分配。

当前政策建议

笔者基于判断中国住房市场在中长期内都处于下行趋势，我们认为当前的楼市政策刺激只有短期的托市作用。尽管住房市场的低迷趋势给地方政府带来了很大的经济增长目标和财税收入压力，但是部分住房严重过剩的区域必须摒弃房地产开发刺激政策，否则只会让市场对房地产资产价值的中长期预期更加悲观，加剧住房市场的价格崩盘风险。

如果认识到中国城镇住房在中长期的供需关系发生根本改变是导致当前住房市场波动剧烈的根本原因，那政府一方面需要对住房市场可能发生的危急时刻保持警惕和高度关注，另一方面更要及时找到房地产业转型发展出路。吸取以往楼市调控教训，政府对住房市场的调控政策只能顺势而为，因势利导，妥善利用市场机制来恢复供需平衡，而逆流而上、强为所难的短期刺激政策只会给住房市场带来更深的危机，也给宏观经济和金融安全带来更大的隐患。